Time is of the essence

De entre las múltiples peculiaridades que frecuentemente encontramos en el vocabulario jurídico en inglés, existen frases que aparentemente no nos dicen gran cosa y sin embargo encierran un significado jurídico especial.

Así, en algunos documentos o situaciones encontramos la frase "time is of the essence", que traducida al español es simplemente "el tiempo es de la esencia". Difícilmente podremos darle un sentido, por lo que ello nos obliga a investigar su significado, ya sea en algún libro o diccionario o bien en el Internet.

En algunos casos la frase puede ser calificada como expresión del lenguaje común, para indicar que alguna tarea debe realizarse sin demora, dándole un sentido de urgencia (por ejemplo, atender a una persona que ha resultado gravemente herida en un accidente y cuya vida está en peligro) o bien cuando el tiempo no debe desperdiciarse, lo que normalmente se indica con la expresión "el tiempo es oro". En ambos casos, el significado puede deducirse sin mayores problemas, aun cuando su traducción al español dependerá del contexto en donde se utilice.

Por otra parte, cuando esa misma frase aparece en un contrato, su significado no es fácilmente discernible. Normalmente, se incluye en alguna de las últimas cláusulas de contratos de tracto sucesivo, es decir, de aquéllos que cuyo cumplimiento debe darse en diferentes fechas durante un determinado plazo. Sin embargo, su redacción es bastante escueta: "In this agreement time is of the essence", sin mayor información o con muy poca información adicional que permitiera deducir lo que quiere decir.

Un ejemplo fácilmente entendible en nuestro medio es un contrato de arrendamiento, en el que el arrendatario normalmente se obliga a pagar la renta dentro de los primeros diez días de cada mes, so pena de generar intereses moratorios sobre la cantidad adeudada en caso de retraso; también se obliga a desocupar el inmueble a más tardar en la fecha pactada para la terminación del contrato, ya que en caso contrario, deberá pagar una pena convencional al arrendador, por el simple retraso en el cumplimiento de la obligación.

Otro ejemplo, es un contrato de obra para la construcción de una casa o edificio, en el que las partes habrán negociado y convenido en un programa de trabajo que prevea las fechas en que cada etapa de la construcción deberá quedar terminada; aún más importante, se establece la fecha en la que la obra deberá quedar concluida, de conformidad con los planos y especificaciones pactadas; si el constructor no diere cumplimiento a esa obligación, normalmente deberá pagar al propietario una pena convencional por cada día de retraso, hasta la fecha en que concluya correctamente la obra, haciendo efectiva la fianza que deberá haber obtenido al firmar el contrato.

Los ejemplos anteriores ilustran la necesidad de que las partes cumplan cabalmente sus obligaciones en la forma y términos pactados, sin que se prevea la posibilidad de alguna prórroga y de que el obligado asuma la responsabilidad en caso de demora. Por tanto, la expresión "time is of the essence" significa jurídicamente exigir puntualidad absoluta en el cumplimiento de las obligaciones. El concepto equivalente en nuestro lenguaje nos lleva a concluir que los términos pactados por las partes en el contrato se consideran "plazos fatales" y su incumplimiento da lugar a responsabilidad para el obligado, ya sea en forma de pena convencional o del pago de los daños y perjuicios causados al acreedor.